איך מזהים את האזור הבא שעתיד לעלות במחירי הנדל"ן?
אם יש כלל ברזל אחד שלמדתי לאורך השנים בעולם הנדל"ן, הוא זה:
לא קונים איפה שכבר יקר. קונים רגע לפני שהמחירים עולים.
זו כל התורה על רגל אחת.
אבל השאלה הגדולה היא…
איך מזהים את אותו הרגע?
אני רוצה לשתף אתכם בשיטה שאני קורא לה "שיטת הטבעת".
תדמיינו שאתם עומדים ליד אגם שקט וזורקים אבן קטנה למים.
ברגע שהאבן פוגעת במים, נוצר מעגל קטן. אחריו עוד מעגל, ועוד אחד, ועוד אחד… וכל הטבעות מתרחבות כלפי חוץ.
ככה בדיוק, עובד גם שוק הנדל"ן.
העלייה במחירים כמעט אף פעם לא מתרחשת בכל האזור בבת אחת.
היא מתחילה בנקודה אחת – האזור המבוקש ביותר – ומשם היא מתפשטת כמו גלים במים.
בהתחלה המחירים עולים במרכז העיר.
לאחר מכן הם מגיעים לשכונות הסמוכות.
אחר כך לשכונות הרחוקות יותר.
ולבסוף לערים וליישובים שמסביב.
זו בדיוק "שיטת הטבעת".
קחו לדוגמה את ירושלים.
לפני שנים המחירים הגבוהים ביותר היו במרכז העיר, ברחביה ובאזורים היוקרתיים.
ככל שהמחירים שם המשיכו לטפס, יותר ויותר אנשים כבר לא יכלו להרשות לעצמם לקנות שם.
הם התחילו לחפש אלטרנטיבות.
הביקוש עבר לקריית יובל.
אחר כך לקריית מנחם.
ובהמשך לעוד שכונות.
וכשהביקוש מגיע – גם המחירים עולים.
אבל השיטה לא נעצרת בשכונות.
היא ממשיכה גם לערים שמסביב.
כאשר ירושלים הפכה יקרה מאוד, הביקוש זלג לבית שמש, למעלה אדומים, לגבעת זאב ולעוד אזורים סמוכים.
אותו עיקרון בדיוק עובד בכל מקום {לפי האחוזים שלו} וגם בשומרון.
ולכן, אם תשאלו אותי מהי ההערכה האישית שלי – ולא כהבטחה או ודאות, אלא כדעה מקצועית המבוססת על הדרך שבה אני מנתח שווקים – אני מאמין שכדאי להסתכל על קדומים.
למה?
כי מדובר ביישוב ותיק ומבוסס, עם למעלה מ־8,000 תושבים.
יש בו בתי ספר, גני ילדים, מתנ"ס, בריכת שחייה, מרכזי מסחר, שירותים קהילתיים ותשתית של יישוב בוגר.
זה לא יישוב שנמצא רק בתחילת הדרך…. ולאחרונה נוספו נפתחו לנסיעה ציריים חדשים המקצרים את המרחק למרכז ומנעימים את הנסיעה!
עכשיו תסתכלו על המעגל שמסביב.
ביישובים סמוכים, כמו קרני שומרון, כבר ניתן לראות מחירים של למעלה מ־2 מיליון שקלים לדירות ארבעה חדרים.
לעומת זאת, בקדומים עדיין ניתן למצוא מחירים נמוכים משמעותית.
כשאני רואה פער כזה, ובמקביל רואה השקעה בכבישים חדשים, שיפור הנגישות ופיתוח תשתיות – מבחינתי אלה בדיוק הסימנים שאני מחפש.
זו לא הבטחה.
זו לא נבואה.
זו פשוט הדרך שבה אני בוחן שוק נדל"ן.
אני מחפש את הטבעת הבאה, עוד לפני שהיא מגיעה.
כי מי שמחכה שהמחירים כבר יעלו – בדרך כלל משלם את המחיר של מי שקנה לפניו.
ומי שמצליח לזהות את הגל הבא בזמן, נותן לעצמו סיכוי ליהנות מפוטנציאל ההשבחה.
זו, בעיניי, אחת משיטות החשיבה החשובות ביותר בעולם הנדל"ן.
אל תרדפו אחרי האזור שכבר התייקר. חפשו את המעגל הבא, לפני שהוא הופך למרכז הביקוש.
