האם הורדת הריבית באמת מעלה את מחירי הדירות?

תכלס! האם הורדת הריבית באמת מעלה את מחירי הדירות?

זו אולי השאלה שכל ישראלי שואל את עצמו.

ויש מי שטוען "ברגע שהריבית יורדת מחירי הדירות יזנקו." ויש מי שאומר "זה בכלל לא קשור. הכול פסיכולוגי." אך כמו ברוב הדברים בכלכלה זה וזה נכונים והאמת נמצאת באמצע.

הטעות מספר 1 – לא רק הריבית לא קובעת את מחיר הדירה!

אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שבנק ישראל מחליט אם מחירי הדירות יעלו או ירדו ע"י העלאת או הורדת הריבית {נכון שהוא אשם גדול אך בדרכים אחרות נפרט במאמר אחר}

כי מחיר של דירה בנויה, {באזור מסויים} נקבע על ידי שילוב של כמה גורמים מרכזיים:

– כמה אנשים רוצים לקנות.

– כמה דירות מוצעות למכירה.

– כמה דירות חדשות נבנות.

– מה מצב המשק.

– מה מצב הביטחון.

– כמה קל לקבל משכנתא.

– מהי רמת האמון של הציבור {בכל הנושאים ביטחוניים, ממשלתיים וכוד"…

הריבית היא רק אחד מהמרכיבים {החשובים} אבל היא משפיעה כמעט על כולם.

מה קורה כשמשכנתאות מתייקרות?

נניח שלפני שנתיים זוג צעיר היה יכול לעמוד בהחזר חודשי של 7,000 ₪.

כאשר הריבית עלתה, אותו זוג גילה שהמשכנתא על אותה דירה כבר דורשת החזר של 8,200–8,500 ₪.

המשמעות פשוטה אותה דירה, אותו שכר, אבל פתאום אי אפשר לקנות וכשאלפי זוגות מגיעים לאותה מסקנה מספר העסקאות יורד.

כאן מגיע הייחוד של ישראל, במדינות מסוימות, כאשר הביקוש יורד גם המחירים יורדים במהירות.

בישראל התמונה מורכבת יותר, למה? מפני שקיים מחסור אמיתי בדירות באזורי הביקוש {ודי למבין}

האוכלוסייה גדלה בקצב מהיר, מספר משקי הבית עולה בכל שנה, הבנייה אינה תמיד מדביקה את קצב הביקוש כלומר, גם כאשר חלק מהקונים יוצאים מהשוק עדיין נשאר ביקוש בסיסי גבוה טזו אחת הסיבות שבישראל ראינו האטה במספר העסקאות ורק ירידה קלה במחיר הדירות מאשר קריסה וצלילה במחירים.

כאן מתרחש שינוי מעניין, בהתחלה כמעט לא קורה דבר, הציבור עדיין מחכה, אחר כך מתחילים לחזור הקונים הראשונים, לאחר מכן מצטרפים המשקיעים ואז גם מי שישב על הגדר מתחיל להבין שהשוק מתעורר, בשלב הזה הביקוש גדל מהר יותר מההיצע וכאשר יש יותר קונים ממוכרים המחירים מתחילים לעלות.

אם אנשים מאמינים שבעוד שנה הדירות יהיו יקרות יותר, רבים יעדיפו לקנות כבר עכשיו לעומת זאת, אם הם מאמינים שהמחירים ימשיכו לרדת – הם ימתינו.

ומה עושים הקבלנים? גם היזמים מושפעים מהריבית.

כאשר הריבית גבוהה:

– עלויות המימון שלהם עולות.

– קשה יותר לממן פרויקטים חדשים.

– מכירת הדירות איטית יותר.

– חלק מהפרויקטים נדחים.

כאשר הריבית יורדת:

– עלויות המימון פוחתות.

– קל יותר לצאת לפרויקטים.

– גדל הביטחון של הרוכשים.

– המכירות מתחדשות.

אבל חשוב לזכור: פרויקט חדש לוקח שנים עד שהוא מגיע לשוק. לכן, גם אם מתחילים לבנות יותר, ההשפעה על ההיצע אינה מיידית.

לא הריבית לבדה.

אלא השילוב של חמישה גורמים:

1. ריבית נמוכה יותר – משכנתאות נגישות יותר.

2. מחסור מתמשך בדירות – במיוחד באזורי ביקוש.

3. גידול טבעי באוכלוסייה – יותר משפחות מחפשות דיור.

4. שיפור במצב הכלכלי והביטחוני – יותר ביטחון לקבל החלטות.

5. ציפיות הציבור – כשאנשים מאמינים שהשוק מתאושש, הם פועלים.

כאשר כל אלה פועלים יחד – הסיכוי לעליית מחירים גדל.

—

כדאי גם להסתכל על הצד השני.

גם אם הריבית יורדת, השוק עלול להישאר איטי אם:

– תהיה האטה כלכלית חריפה.

– שיעור האבטלה יעלה.

– תהיה אי־ודאות ביטחונית ממושכת.

– הממשלה תנקוט צעדים שישפיעו על הביקוש.

– האינפלציה תחזור, ובנק ישראל ייאלץ להעלות שוב את הריבית.

כלומר, הורדת ריבית היא תנאי חשוב – אבל לא תנאי יחיד.

מי שמסתכל רק על כותרת של "הריבית ירדה" מפספס את התמונה הגדולה.

השאלה הנכונה אינה האם הריבית ירדה, אלא האם התנאים הכלליים במשק יוצרים סביבה שבה הביקוש לדיור ימשיך לגדול.

וכאשר בוחנים את כל המרכיבים יחד, אפשר להבין טוב יותר לא רק מה קורה היום – אלא גם לאן השוק עשוי ללכת בשנים הקרובות.