שאלות ומונחים
מדד תשומות הבניה הוא ממדד אשר מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב-15 בכל חודש. המדד עוקב אחרי שינויים בהוצאות הנדרשות לרכישת הרכב קבוע מראש של חומרים (ברזל, מלט, חומרי מחצבה),שירותים ומוצרים המשמשים את הקבלנים לבניית בית מגורים וכשאר הוא עולה ומחיר מוצרי הגלם לקבלנים עולה הרוכש הוא זה שסופג את העליות הסופיים ובעת השלמת הכסף מחשבים את עליית המדד ומשלמים בהתאם
לפי התיקון לחוק מכר דירות, שנכנס לתוקף בחודש יולי, יזמים יכולים להצמיד לכל היותר 40% ממחיר הדירות למדד תשומות הבניה ולא כפי שהיה עד כה – כל תשלום ראשון ששולם לקבלן ולא יפחת מ 20% לא יחוייב במדד שאר יתרת התשלום תחוייב רק -50% זאת אומרת דירה בעלות של שני מליון בהנחה ששולם 20% בחתימת חוזה יתרת התשתום היא 1,600,000 מתוכם רק 50% שהם 800,000שח יחויבו במדד
קבוצת רכישה הינה התאגדות אנשים לצורך רכישת קרקע ובניית בניין מגורים, בעצם כל חברי הקבוצה בקבוצת רכישה הם הבעלים של הקרקע, הם מגישים תכניות לעריה והם בונים בפועל (על ידי קבלן, הכוונה שכולם הראש לכל התהליך (בד"כ יש מי שהוא המילה האחרונה) ולכן אין לחברי קבוצת רכישה שום הגנה ובטחונות על כספם מלבד הערת אזהרה על הקרקע, קבוצת רוכשים הינה קבוצה המתאגדת מול יזם אשר בונה בניין מגורים ע"פ כל חוקי המכר וכספי הרוכש מוגנים במגוון הגנות כגון ערבות בנקאית, חברת ביטוח וכ"ד, הכח של הקבוצה משפיע בעיקר על מחיר הדירה, מפרט הדירה, הטבות ויחס vip ולא ביזום ובביצוע, יש לציין שלאחר החתימה מול הקבלן כל התשלומים וההתנהלות של הרוכש הינה מול הקבלן בלבד!
התשובה חד משמעית לא! במדינת ישראל בכל שנה נוצרים קרוב למאה אלף ביקושים לדירות חדשות, בשנים האחרונות אנו בקושי מגיעים לשישים אלף התחלות בניה. נוסיף לכך שכרגע יש עשרות אלפי רוכשים אשר יושבים על הגדר ומחכים שהרביות ירדו, שבנק ישראל יתגבר על האינפלציה ובפועל לא רוכשים, מה שיקרה בעוד כמה חודשים כאשר הרביות ירדו בחזרה יתווספו לשוק כל אותם עשרות אלפי רוכשים שלא רכשו בחודשים הללו והתוצאה תהיה שוב עליה חדה במחירי הדירות. כל מי שבכה על כך שלא רכש נדל"ן לפני כשנתיים וחצי -שלוש יש לו הזדמנות עכשיו לרכוש ולהנות מעליה משמעותית בערך הנכס, אל תחכו תקנו!
כאשר רוכשים דירה מקבלן ע"פ חוק חייבים לשלם שכר טרחת עורך דין לקבלן, (אשר לא יעלה על סכום של 5,000 שח) יש לזכור שעורך הדין עליו אתם משלמים אינו מגן עליכם אלא דואג לאינטרסים של הקבלן בלבד (תפקידו היחיד והתחייבותו כלפיכם הינו הרישום הסופי בפנקס הזכיות) בלווי של פאוור גרופ תקבלו עורך דין ויועץ מס ומשכנתאות מהמומחים בארץ ונוכיח לכם כיצד חוסכים עד עשרות אלפי שקלים ועוגמת נפש גדולה ברכישת דירה חדשה ובתשלומים עליה!
לאחר נפילת חברת חפציבה ועשרות רוכשים הפסידו את כספם הרחיבה הממשלה את חוק המכר וקבעה שלקבלן המוכר דירה חדשה אסור לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות
- מסר לרוכש ערבות בנקאית
- ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה
- שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת רוכש הדירה
- רשם הערת אזהרה לטובת הרוכש
- העביר את הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש
- קבלן אשר לא מלווה בליווי בנקאי רשאי לקחת יתרות תשלום לפי קצת התקדמות הבניה
טיפ קטן שלנו רכשו דירה מיזם אשר יש לו ערבות בנקאית/חברת ביטוח/ ליווי בנקאי בלבד!!!
וכן חשוב לדעת קבלן שלא מסר בטוחות ללקוחותיו רשאי הרוכש להגיש נגדו תלונה לממונה לחוק המכר.
טרום שיווק הפרויקט, בשלב הזה חייב הזים למכור מס' מצומצם של דירות ע"מ להניע את הפרויקט ולהיכנס ללוי בנקאי בדר"כ הדירות הללו נמוכים בכ-עד עשרות אחוזים ממחיר שיווק עתידי
ההגדרה הנכונה של דירה על הנייר היא רכישה בשלב הטרום תכנוני של הפרויקט! בו הרוכש לא יכול לדעת גודל ומיקום מדויק של דירתו-ואז אכן פחות מומלץ לרכוש דירה. כיום ההגדרה קצת השתנתה על ידי העם ודירה על הנייר נחשבת לדירה בשלבי הפריסייל של הפרויקט בו ודאי יודעים את מיקום הדירה, התוכנית המדויקת ועוד {ברוב המקרים הרכישה בשלב הפריסייל הוא לאחר החלטת ועדה ולכן השנויים שיכולים להיות בדירה הם מינוריים}
בשנים האחרונות ראינו עליית מחירים ברוב חלקי הארץ אבל היו מספר מקומות/ שכונות שעברו מקפצה במחירי הדיור !
החכמה היא לדעת לזהות אותם, לרוב הם יהיו שכונות לא הכי מפותחות אוכלוסייה ותיקה אבל בעלות פוטנציאל אדיר כגון שכונות על הים או שכונות שעוברות הליך התחדשות עירונית מסיבית ושם להשקיע
משקיע שמגיע לשכונה ובוחן את המחיר לפי מטר הנמכר כיום בשכונה עושה טעות אסטרטגית אני רכשתי במספר שכונות בארץ כאשר אני רכשתי שילמתי מחיר שוק ואם זה היה פרויקט חדש שילמתי מחיר יקר יותר ממחיר שוק אשר היה באותו רגע כי הצלחתי לראות את ההתפתחות כמה שנים קדימה, כיום שנתיים אחרי הדירות הללו שוות בממוצע כל אחת כ-750,000 יותר!!! אז יאלה צאו לדרך תבחנו את השכונה תשקיעו ואל תחכו לקבל דירה מתחת למחיר שוק כמו שמאות ישראלים מחפשים.
להלן מדרגות המס הרכישה על דירה ראשונה
שווי עד 1,805,545 שקל פטור ממס
מס של 3.5% על זכות מקרקעין בשווי 1,805,545 שקל עד 2,141,605 שקל
מס של 5% על זכות מקרקעין בשווי יותר מ-2,141,605 שקל ועד 5,525,070 שקל
מס של 8% על דירה יחידה בשווי הגדול מ-5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל.
מס של 10% על דירה יחידה בשווי העולה על 18,416,900 שקל
מס רכישה על דירה שניה
על חלק השווי של עד 5,525,000 שקל ישולם מס של 8%
על חלק שווי של מעל 5,525,000 ישולם מס של 10% על כל דירה נוספת
יש הבדל בבניית בנין מגורים רגיל לבין מגדל {13 קומות ומעלה} מבחינת מערכות כאלו ואחרות בניית המגדל היא מסובכת יותר וכמובן גבוה יותר המקובל היום בבניני מגורים התחייבות יזם 42 חודש מרגע העליה לקרקע ואילו במגדלים 48 חודש אבל שוב כל פרויקט לבחון לגופו.
רוב היזמים היום נותנים במפרט המכר הכנה למזגן אבל לא מזגן בפועל, יזם הנותן מזגן מיני מרכזי/אכן מפנק יותר.
כיום לאחר תיקון החוק הוחלט כי מוכר יהיה פטור מתשלום פיצוי בשל איחור במסירת הדירה, רק במקרה שהאיחור נגרם כתוצאה ממעשה או ממחדל של הרוכש, או במקרה שהאיחור הוא תוצאה של סיכול החוזה כמשמעותו בחוק החוזים. בתוך כך, מוצע שינוי בתמהיל הפיצוי: מחודש האיחור השני ישלמו הקבלנים 100% שכר דירה לרוכשים, מהחודש החמישי ישלמו 125% והחל מהחודש ה-11 150%.
ישנם פרויקטים בהם אנו יוצרים לכם הזדמנות ללא תמורה וישנם פרויקטים בהם אנו גובים בין 0.75%-1% משיווי הדירה, העמלה משתנה במורכבות הפרויקט ובמספר היחידות עליהם יש מחיר מיוחד.
מרגע החלטתכם על טיפוס דירה , והגשת בקשה לרכישת הדירה האינטראקציה המלאה של הרוכש, כולל התשלומים ועוד הם רק מול היזם! אנו יודעים לדאוג למחירים מיוחדים, הטבות בלעדיות וללוות אתכם לחוזה ובהמשך הפרויקט אך המחויבות שלכם הינה מול היזם.
בעיקר בירושלים והסביבה ובקרוב מאוד בשאר חלקי הארץ, אנו ממליצים להירשם לעדכונים גם בשאר חלקי הארץ ותהיו הראשונים שיודעים על הגעתנו לעיר החדשה.
אנו עובדים רק עם היזמים הגדולים, החזקים והוותיקים ביותר בשוק הנדל"ן אשר מלווים ע"י הבנקים/חברות ביטוח -שהם הבטוחות הטובות ביותר
