היום עברתי עם משקיע על מצגת שקיבל על עסקה מסויימת…
ושמנו לב לדפוס פעולה קבוע באותם חברות ליווי.
החברה (ליווי משקיעים) מציגה על המצגת מידע אשר נלקח מאתר מדלן [שנמשך מאתר רשות המיסים] ובו מס' רב של עסקאות אשר התבצעו באותו אזור / באותה שכונה אשר הם מציעים בו פרויקט להשקעה ובמדלן מוצג מחיר למטר גבוה מאוד ביחס למחיר למטר אשר הם מציעים בפרויקט חדש – והנה לנו פוטנציאל השבחה…
לדוגמה:
על פי המידע שיש במדלן המחיר למטר באותה שכונה הוא 38,000₪
אותה חברה מציע ללקוח דירה חדשה באותה שכונה ובמחיר למטר רק של 31,000₪! מה שאומר שיש ללקוח בעסקה כזאת רווח ודאי (לכאורה…) הרי הלקוח רוכש במחיר מופחת…
נשמע פנטסטי עסקה כזו לא?
אז איפה הק'צ?
בבדיקה מעמיקה שלנו ברשות המיסים הכוללת פיצוח של כלל הדירות שנמכרו באותו אזור גילינו כי אותה חברה מציגה במצגת שווי לפי מטר רק לפי דירות קטנות 2-3 חדרים.
וזכרו ככל שהדירה קטנה המחיר למטר גדל יותר!!!!
לדוגמה דירה של 54 מטר בשכונה אשר המחיר למטר הממוצע הוא 30,000₪ תימכר לפי 36,000 למטר… זה בד"כ היחס….
הדירה שהלקוח רצה לרכוש דרך אותה חברה היא דירה ענקית! מעל הממוצע 137 מטר!
ובוודאי שבמקרה כזה המחיר למטר יהיה נמוך יותר מהמצגת בה מוצג מחיר למטר לפי דירות קטנות!
ובמידה ונשווה תפוח לתפוח נקבל מחיר יקר יותר!!
אך לקוח שלא יודע לבדוק את הנושאים הללו לעומק אכן משוכנע שעשה עסקה טובה…!
אנחנו בעבר שיווקנו פרויקט מיוחד ובאותו פרויקט מכרנו דירות לפי 31,000₪ למטר [דירות 6 חדרים 147 מטר]
ודירות לפי 43,000₪ למטר [3 חדרים 79 מטר]
תבינו כי יכולנו לצייר לרוכשים ציור כזה: בפרויקט נמכרים הדירות ב-42,000₪ למטר והם מקבלים לפי 31,000₪ וכך לייצר להם לכאורה עסקה 'מציאה'…
אך החשבון טעות…
זכרו מחיר למטר תלוי בהמון פרמטרים [נרחיב בהמשך] והחשוב ביותר הוא גודל הנכס. {כמובן גם הקומה, כיווני הדירה, תנאי התשלום, מפרט ועוד..} אז בפעם הבאה שמציגים לכם נתונים כאלו
א. תיכנסו לבדוק בעצמכם באתרי המיסים בצורה יסודית!
ב. לעולם אל תתפתו, תעשו בדיקות בעצמכם אתם רוכשים נדל"ן לא קוטג' [אולי גם כן.. ]
בהצלחה.
