האם השקעה במשרד היא הפתרון לבעלי הון עצמי נמוך? מאמר שיעשה לכם סדר.
מחירי הדירות בישראל רק עולים, כדי לקנות דירה בישראל נדרש הון עצמי גבוה והמיסים המוטלים על בעלי דירות שרוצים לרכוש נכס נוסף גרמו למשקיעים רבים לגלות את הפוטנציאל של השקעה במשרדים ובנדל׳׳ן מסחרי.
להשקעה במשרד יש יתרונות רבים, אך היא לא מתאימה לכל אחד ובמאמר הזה אנסה לפרט את היתרונות והחסרונות של השקעה כזו ולהסביר למי זה מתאים.
חמשת היתרונות והחסרונות של השקעה בנדל׳׳ן מסחרי:
- הון עצמי נמוך.
השקעה במשרד או נדל׳׳ן מסחרי היא קלה יותר, היא לא דורשת להסתבך עם הלוואות לרכישת דירה ולגייס הון עצמי גבוה – והיא מתאימה גם לבעלי הון עצמי של פחות מ100,000 ש׳׳ח, כשמהמחיר הממוצע למשרד עומד על 15,000 ש׳׳ח בלבד למ׳׳ר!
חשוב לדעת שלא בכל אזור בארץ יש ביקוש למשרדים, אך האזורים בהם יש ביקוש רב ומחסור בהיצע – גורמים לעליית הערך של הנכס.
היתרון: סכום כניסה והון עצמי נמוך
החסרון: לא בכל מקום ישנה עליית ערך
- תשואה גבוהה
בניגוד לרכישה או השקעה בדירה המניבה -2-4% תשואה בממוצע ולעיתים אפילו לא מכסה את המשכנתא, משרדים מניבים תשואה גבוהה מאוד שיכולה להגיע ל10%! סכום קבוע שנכנס בכל חודש, כשממוצע השכירות בארץ באזור המרכז, עומד על בין 70 -150 ש׳׳ח למ׳׳ר.
אם ניקח דוגמא מעשית – משרד שעולה 350,000 ש׳׳ח ועושה 9% תשואה יכניס לכם בכל חודש 2,625 ש׳׳ח.
היתרונות: תשואה גבוהה, לעיתים פי 3 מדירת מגורים
החסרונות: נתון למצב השוק ויכול להתערער בזמני משבר כמו מלחמה או מגפה.
- חוזים ארוכי טווח
פחות כאב ראש: בלי להתעסק עם שוכרים שכל שלושה חודשים עוזבים את הנכס. במשרדים השכירות היא לטווח ארוך, מקובל לשכור חוזים ארוכי טווח, (5 -10 שנים לפחות ואפילו יותר) והיציבות בהכנסה החודשית היא יתרון משמעותי.
יתרון: יציבות כלכלית בתזרים המזומנים חוזים ארוכי טווח
חסרון: דמי ניהול גבוהים בחלק מהמשרדים
- תחזוקה
לתחזק משרד הרבה יותר פשוט מדירה: בלי דודי שמש שמתפוצצים, נפילות חשמל באמצע הלילה, ושיחות לא נעימות מול שוכרים… במשרדים בד׳׳כ יש חברת ניהול שמטפלת בשירותים מרכזיים כמו ניקיון תחזוקה ואבטחה, וסביבת העבודה לא דורשת תחזוקה כמו בדירה.
עם זאת, לעיתים יש עלויות גבוהות של דמי ניהול ותחזוקה משותפת, במיוחד במגדלי יוקרה, וכן סיכון תפעולי במקרה של אי-תפוסה או דרישה לשיפוצים תקופתיים.
יתרון: עלויות תחזוקה יחסית נמוכות וחברת ניהול מסודרת.
חסרון: דמי ניהול גבוהים וסיכונים בתקופות ללא שוכרים שעלולים להשפיע על הרווחיות.
- מיסים
משרדים אינם כפופים למגבלות מיסוי שיש לדירות מגורים, כמו מס רכישה גבוה יותר לדירה שנייה. או מס שבח במכירה… בנוסף המע"מ על רכישת משרד ניתן לקיזוז עבור עוסקים מורשים או חברות, דבר שמקטין את עלות העסקה הכוללת. ולמרות שהכנסות משכירות משרד מחויבות במס על פי שיעור מס הכנסה, ניתן לנכות הוצאות תחזוקה וניהול, דבר שמפחית את נטל המס.
יתרונות: הטבות במס רכישה ומס שבח למשקיעים, קיזוז הוצאות ומע׳׳מ לבעלי עסק.
חסרונות: מיסוי הכנסות ממשרד אינו נהנה מהטבות דירות למגורים שפטורות ממס עד תקרה מסוימת.
לסיכום:
כמו בכל השקעה בנדל׳׳ן לפני שקופצים למים חשוב להבין מה הנתונים שלכם, כמה הון עצמי יש ברשותכם, כמה מס תשלמו ברכישת דירה לעומת השקעות אחרות ולשקלל את הכל בקבלת ההחלטה. זה נכון בכל השקעה אך בפרט בעסקת השקעה בנדל׳׳ן מסחרי בו תנודות השוק והמצב במשק משפיעות על ערך הנכס ועל מציאת שוכרים.
ההמלצה שלי היא: להיכנס רק להשקעות בסביבת ביקוש גבוהה כמו במרכז הארץ ובירושלים, ורק כשיש הזדמנות אמיתית לתשואה ולעליית ערך בהמשך ומחיר הנכס אטרקטיבי באמת.
ההתרחבות של קבוצת פאוור גרופ לנדל׳׳ן המסחרי:
כבר יותר מעשור שאנו זוכים ב׳׳ה להוביל את מהפכת הנדל׳׳ן בישראל ולהביא עסקאות פריסייל מהיזמים המובילים בשוק.
ההתמקדות שלנו היא באיגוד קבוצות רוכשים ליצירת כח קניה חזק וניצולו לקבלת מחירים מתחת למחיר השוק – וכשיש הזדמנויות ׳פריסייל׳ במחירים שוברי שוק גם בנדל׳׳ן המסחרי – אנחנו מנצלים את כח הקהילה כדי להביא עסקאות מנצחות.
מוזמנים לקבל פרטים על השקעות במשרדים מתחת לרדאר
בהצלחה – אבי ממן, סמנכ׳׳ל שיווק power group
